Steps to Sell Property
不動産売却は複数のステップを経て進行します。
ここでは、基本的な流れ、重要なマイルストーン、注意点を簡単にご説明します。
STEP1
まず、物件の状態を確認し、必要に応じて修繕やクリーニングを行います。
物件の魅力を最大限に引き出すための重要なステップです。
物件の査定を依頼し、市場での適正価格を把握します。
複数社から査定を取るのも効果的ですが、
極端に査定額が高い業者には注意しましょう。
査定額だけでなく、信頼できる業者かどうかを検討することも大切です。
STEP2
売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。
契約の種類には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」があります。
契約の種類によって、不動産会社の対応や自身の販売活動が制限される場合があるので、
どの契約が最適かをしっかり検討します。
「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」は、不動産を売却する際に
不動産会社と締結する契約の形態で、それぞれに特徴と制約があります。
以下で違いを詳しく説明します。
1 専属専任媒介契約
契約の特徴
この契約では、売主は1社の不動産会社にだけ売却を依頼することができます。また、売主自身が買主を見つけた場合でも、不動産会社を通して契約を進める必要があります。
不動産会社の義務
売主の制約
他の不動産会社に重複して依頼することはできず、売主自身が見つけた買主との直接契約もできません。
2 専任媒介契約
契約の特徴
売主は1社の不動産会社に売却を依頼します。ただし、売主が自ら見つけた買主とは、直接契約をすることが可能です。
不動産会社の義務
売主の制約
他の不動産会社には重複して依頼することができませんが、売主自身が買主を見つけた場合は、直接売買契約を結ぶことが可能です。
3 一般媒介契約
契約の特徴
売主は複数の不動産会社に売却を依頼することができ、また自分自身で買主を見つけた場合も直接契約を進めることができます。制約が最も少ない契約です。
不動産会社の義務
売主の制約
特に制約はなく、自由度が高いため、複数の不動産会社に依頼して、より広く買主を探すことが可能です。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 依頼できる不動産会社の数 | 1社のみ | 1社のみ | 複数可 |
| 売主が自ら買主を見つけた場合 | 不動産会社を通す必要がある | 直接契約可能 | 直接契約可能 |
| レインズへの登録義務 | 5日以内に登録 | 7日以内に登録 | 登録義務なし |
| 販売活動の報告義務 | 1週間に1回 | 2週間に1回 | 報告義務なし |
STEP3
物件の宣伝活動を開始します。
インターネット掲載、チラシ、オープンルームなどを通じて
広く買い手を募ります。
買い手が物件を実際に見に来る内見対応も行われます。
物件の清掃や整理整頓をして、良い印象を与えるように心掛けます。
ご入居中での販売活動では、
内見のスケジュール調整や、物件の状態を良好に保つことも重要です。
STEP4
購入希望者が見つかると、価格や条件に関する交渉が始まります。
価格の調整や引渡し時期の確認などを慎重に行います。
価格以外にも、引き渡し時期や付帯設備の取り扱い、支払い条件など、
双方が納得できるように調整します。
価格だけでなく、条件の細部にも目を通し、納得できる契約内容にすることが大切です。
STEP5
条件が整ったら、媒介業者が売買契約書を作成し、買い手と書面合意します。
契約時には手付金の支払いが行われ、取引が本格的に進みます。
不動産会社の担当者が、物件や契約内容に関する重要事項を説明します。
契約書の内容をよく確認し、不明点があれば必ず質問しましょう。
不動産売買の契約には、購入者が金融機関から住宅ローンの融資を受けられることを条件とする「融資特約」が設けられることがあります。
融資特約とは、買主が不動産購入に必要な資金を融資によって賄う際、
その融資の承認が得られない場合に、違約金なしで契約を解除できるという特約です。
つまり、買主が希望する融資を受けられなかった場合、
契約を白紙とし、受け取った手付金も返還しなければなりません。
STEP6
買い手が残金を支払い、物件の所有権移転登記が行われます。
この時点で物件は正式に買い手に引き渡されます。
買い手へ鍵を渡し、物件の引き渡しを完了します。引き渡しのタイミングに備え、
荷物の整理や引越しをスムーズに行えるよう準備を進めましょう。
STEP7
不動産売却後、売却によって得た利益に対して
譲渡所得税が課される場合があります。
売却益（譲渡所得）の計算や税金の申告には複雑な要素が含まれるため、
税理士などの専門家に相談することが重要です。
税金の支払いについては事前に確認し、必要な手続きを進めましょう。
